车库卖得比房子还贵？捆绑销售行不通了

 　开发商的腾挪大法或失效。

　　商品房销售限价后，开发商将利润算到车库中，捆绑打包卖给购房者。

　　在杭州，某项目车库价格高达77万元；在济南，有车位价格高达35万元；在西安，甚至有车库价格高出房价近5倍。

　　但如今，这个招数或将行不通了。

　　7月21日，上海市住建委联合物价局发布了《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，对商品住房和地下车库的销售方式、备案价格做了进一步具体安排，希望杜绝乱收费、擅自定价等行为。

　　简单来说，车库不再作为商品房的附属物，而要明码标价，在售楼现场张贴公示。这在以前，是没有的。

　　车库一价清

　　新政第一条明确规定，开发商对外销售商品住房及地下车库等附属设施，要遵守“三不得”：不得超备案价格销售；不得向购房者收取电商费、团购费、茶水费；不得以捆绑搭售或者附加条件方式，强制买卖。

　　这意味着，开发商附加利润来源被切断，只能按照备案价格对外销售。

　　禁令之下，新政还在定价环节做出更详尽的规定。要求，开发商对房屋和车库的销售价格、租赁价格及价格有效期作出承诺，在房管局统一备案，在销售现场醒目公示。

　　对尚未出售的车库等附属设施，开发商不得以“只售不租”等理由拒绝业主和租赁人的使用，亦不得擅自调整地下车库等的租赁价格。

　　开发企业一旦触碰政策红线，将会受到严厉惩罚。相关部门有权暂停违规企业网签资格，情节严重的还将“降低直至取消房地产开发企业资质”，列入上海市严重失信企业名单。

　　在房地产调控渐趋收紧态势下，捆绑销售、违规经营为何能野蛮生长？

　　上海闵行区一位房产销售中介向国是直通车记者解释，一方面，部分项目不得捂盘销售，而备案价格又低于开发商预期，他们就会在附加条件上做文章；另一方面，上半年调控不断收紧，银行贷款利率上调，购房者热情下降，但开发商面临业绩压力，也会铤而走险。

　　事实上，捆绑销售、违规经营因严重扰乱市场价格秩序，一直是监管部门重点关注的领域。今年3月，住建部出台多项举措严厉打击商品房销售违法违规行为。期间，30家违规房产中介和开发企业被曝光。

　　与此同时，四大一线城市也不断加大违规销售整治力度。今年3月，北京关停11家中介机构。二季度，广州查处81个涉及“公示不达标、车位捆绑商品房销售、捂盘”的项目。7月，深圳要求进一步加强部门联动，规范房地产开发经营行为。

　　治理楼市乱象

　　楼市乱象不仅给市场带来了负面影响，也损害了购房者的利益。

　　一位遭遇捆绑车库销售住房的胡先生称，他住的小区没有停车位，开发商要求其必须购买车库，否则车就无法停进小区内。这给他造成不小的烦恼。

　　而除了像胡先生遇到的强制搭售，部分开发商在销售时还会“坐地涨价”。购房者在认购项目时，开发商和房产中介会巧立“电商费、团购费、茶水费”等名目，变相涨价。

　　如今，捆绑销售的范围也不再局限于车位，还包括捆绑购房人、捆绑商铺、捆绑住宅、捆绑学校、捆绑银行、捆绑储藏室、捆绑装修等多种方式。

　　中咨律师事务所律师贾瑞果向国是直通车记者表示，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理条件。因此，遇到强制捆绑销售的情况，消费者有权拒绝交易。

　　但倘若捆绑销售交易已成既定事实，“购房者可通过诉讼方式请求法院判定合同无效，或按照市场价格评估，要求开发商退还不合理部分价款。”贾瑞果建议。

　　法律之外，政策监管也成为规范房地产市场的重要手段。

　　易居研究院研究总监严跃进向国是直通车记者表示，开发商追逐利润，确实存在捆绑车位和装修，额外加价现象。但在楼市调控进入关键节点，上海出台此类新政策，要求“一车库一价”，车库价格同样要求备案和公示，这在一定程度上可杜绝房地产销售市场乱象。

　　双管齐下，房地产违规销售行为，真的能有效遏制吗？“关键还要看政策落地后的执行情况。”严跃进说。